105年1月1日取得不動產的你，會很常聽到是屬於新制房地合一稅，仲介們都會貼心提醒，產生成本的發票都要留存好，例如：裝潢費發票記得要留存好，為了後續如有出售房子計劃時可以列舉抵稅，今天Cindy來跟你分享破解首購族最容易踩的稅務地雷，教你如何合法幫自己的荷包省下一大筆錢！
✍🏻房地合一稅是什麼？
房地合一稅是針對房屋及土地實際買賣獲利所課徵的所得稅，主要適用於105年1月1日以後取得的不動產。簡單來說，房地合一稅就是政府看你賣房賺了多少，就針對賺到的錢課稅。
💁🏻♀️計算公式為：你的課稅所得（獲利） = 賣掉的成交價 – 買入的直接成本 – 賣房的移轉費用 – 土地漲價總數額
💰只要算出來的數字是正的，代表你有賺錢，那就必須在過戶完成後的 30天內 主動去申報喔！
以下根據來源說明各項扣除額的具體內容：
1️⃣取得成本:
分為直接成本與附加成本：
⭐️直接成本：指當初買房的實際買價。若是透過繼承或贈與取得，則以繼承或贈與當年度的「公告價值」計算。
⭐️附加成本：指房屋達到可供使用狀態前所支付的必要費用，包括：
⭕️相關稅費：契稅、印花稅、代書費、地政規費。
⭕️交易費用：買方仲介費、履保費。
⭐️裝潢修繕費：必須是固定式、拆不走的裝潢（家飾、家電不可計入）
⚠️且須提供發票、合約或估價單，甚至裝修前後照片與金流證明供國稅局核對。
2️⃣移轉費用:
「賣掉」房子所支付的費用：
💁🏻♀️包含項目：賣方仲介費、代書費、履保費、清潔費等。但要注意，土地增值稅（土增稅）不能在此處列為移轉費用。
⭕️扣抵標準：有單據：依據單據覈實扣除。
⭕️無單據：若無法提供單據，可直接按成交價的 3% 計算，但設有 30 萬元上限。
3️⃣ 土地漲價總數額：
這項扣除額是為了避免重複課稅：
定義：由於賣房時已繳納過土地增值稅，為了不讓土地漲價的部分在房地合一稅中被重複計稅，因此在計算所得時會將這筆「土地漲價總數額」扣除。
4️⃣稅率與申報提醒:
✍🏻稅率﹪：採持有的時間愈久，稅率愈低原則。
持有2年內- 45%、2至5年內- 35%、5至10年內- 20%、10年以上 15%。
✍🏻自用優惠：符合自住滿6年等條件，可享 400 萬免稅額，超過部分僅課 10%。
🔗房地合一稅400萬免稅額條件
✍🏻期限：必須在房屋過戶完成日（登記日）起的 30 天內主動申報繳納。
✍🏻裝潢費用怎麼抵扣才合法？
裝潢費屬於「取得成本」，但國稅局對這筆錢的審查非常嚴格，不是所有的收據都能拿來抵稅。
1️⃣什麼裝潢可以抵？
記得「固定式」原則
- 可以抵扣： 水電管線、木作、泥作、粉刷、磁磚、固定住的衛浴等。這些是屬於不可拆卸之裝潢。
- 不能抵扣： 木地板、鐵鋁窗、傢俱、家電等。可拆卸貨移動之裝潢
2️⃣國稅局查核 4 寶，缺一不可
找設計公司裝潢，請務必請他們提供以下資料，並妥善保存到你賣房的那一天：
裝潢費用（屬於「取得成本」）：需憑證核實
若要認列這類費用，必須提供相關單據，包含：
- 正式發票： 必須有清楚的品項與金額。
- 裝修合約書或估價單： 寫明施作的具體細項。
- 施工前後照片： 提供裝修前後施做裝潢工程。
- 銀行匯款紀錄： 金流證明來核對施作細項。
（如每筆匯款紀錄到裝潢公司的戶頭。）
✍🏻免費諮詢賣掉房子要繳什麼稅？
買房是人生大事，從挑選社區到後續的稅務規劃，每一步都是學問。如果你對房地合一稅的計算還有疑惑，或是想了解自己屬於什麼稅制，歡迎隨時聯絡我！
專業引路，安心成家
把繁雜的房產事，變成美好的新起點
我是來自花蓮的女孩 黃詩婷 Cindy。精耕高雄美術館、農16及中都重劃區，對細節與服務極致堅持，轉化為您尋家路上的堅實後盾。秉持「絕對認真」的理念，從需求了解、房貸初估及稅務規劃，為您嚴格把關每一個關鍵環節。
用心配案分析
首購族 800-1200 萬精選物件，依據生活機能與未來潛力，為您精準媒合最佳空間。
全方位資產規劃
提供協助初步銀行房貸成數評估、稅務試算，讓您的成家藍圖穩健清晰。
一站式永續服務
堅持誠實告知與將心比心提供建議參考。對我而言，成交不是結束，而是服務的開始。
無論是有賣房計劃、稅務規劃或首購成家，歡迎隨時與我聯絡：
與 Cindy 開始專業諮詢
✍🏻商圈經營：美術館特區、農 16 、三民中都重劃區
✍🏻服務據點：高雄市鼓山區美術東二路49號
⭐️願景君箖不動產有限公司（永慶美術願景)
⭐️經紀人：黃朝福(114)高市字第01653號
⭐️營業員證號：（111)登字第431687號
發表迴響