很多客人在買賣房屋前，最常問的問題就是：我到底要準備多少錢？、賣掉房子後需支付什麼費用？最後實拿大概會是多少？
當年我離開故鄉花蓮，隻身來到高雄打拚。在踏入房地產之前，我在 Nike 運動用品店工作了整整 12 年，所以我非常懂大家辛苦存錢、想在這個城市擁有一個家的渴望。
作為你的絕對認真房仲，我帶看時最常發現首購族的最大痛點就是：以為買房只要準備「頭期款」就好！ 與客戶說明費用時才驚覺，原來還有契稅、代書費、仲介費等各種隱藏開銷，最後連裝冷氣和買床墊的錢都要擠出來。
透過這篇文章，Cindy整理出「買賣房屋費用懶人包」，帶你一次了解買賣房屋常見的稅費，高雄美術館房仲推薦Cindy讓你提前知道，抓預算將現金準備齊全買房不慌張。
🔔買房不是只有頭期款！常見的 10大費用
1️⃣自備款（頭期款） ：成交價 － 銀行貸款金額。例如成交 1,000 萬，銀行核貸 7 成，貸款約 700 萬，你的自備款要準備約 300 萬。
2️⃣契稅 ：買方取得房屋所有權時要繳給政府的稅費。實際金額不是用成交價算，而是依「房屋評定現值」核算，買賣契稅 6%。
買賣契稅計算公式：房屋現值 ╳ 契稅稅率6%＝應納稅額
3️⃣仲介服務費 ：透過房仲成交時支付的服務費，成交總價的 2%。四處奔波、談價與把關交易安全的房仲費用。
4️⃣印花稅： 簽訂不動產買賣契約時需要貼印花稅，大約是總金額的千分之一（1‰）。印花稅計算公式：印花稅=(房屋評定現值+土地公告現值) ╳ 0.1%
5️⃣代書費及銀行貸款相關費用：房屋買賣通常會由代書協助辦理過戶、用印、稅費申報、貸款設定等流程。這包含了代書簽約金、過戶登記費、抵押權設定費，另外可協助與銀行貸款接洽，必備的火險與地震險及銀行開辦費要另計。✨開辦手續費要依各家銀行的為主（由地政士(代書)協助進行不動產交易、房貸申請流程、文件代辦等）
6️⃣登記規費 ：過戶時地政事務所會收取的費用，包含土地與建物權利變更登記、貸款設定等，也是按權利價值千分之一計收。
登記費=(房屋評定現值+土地申報地價) ╳ 0.1%
✍🏻書狀費：每張80元
✍🏻謄本費：每張20元
✍🏻貸款設定登記規費：等同「抵押權設定費」，只要有使用房貸購屋者，須向地政機關辦理過戶、設定貸款抵押時支付。
貸款設定登記費計算公式：貸款設定登記費=貸款金額 ╳ 1.2倍 ╳ 0.1%
7️⃣履約保證費： 為了保障買賣雙方幾千萬款項的安全，通常會開立履保專戶，費用依房屋買賣總價「萬分之六」，由買賣雙方各付一半
8️⃣實價登錄費：原則由買賣方共同申報(實價登錄自行申報不需費用)，通常都委託地政士協助申報，費用(買賣方各收一半)。⚠️切記要完成申報
9️⃣裝潢、家具與搬家預算（最容易被遺忘！） ：這是大家最常漏算的錢！買房千萬不要把現金全部 All-in。請務必保留一筆彈性資金用來支付裝潢、冷氣安裝、買家具、搬家跟入住前的清潔費，這樣買房後才能安心入眠。
🔟水電瓦斯費：每家仲介公司不同，有些會收一筆代辦費或不協助辦理。
永慶特約代書協助辦理房屋產權過戶時，免費包辦水電瓦斯過戶，費用以「交屋前辦理」結清。
交屋雜項費用：
房屋稅為持有稅，每年5月繳納
地價稅為持有稅，每年11月繳納
管理費如屋主有先預繳 ⚠️以上費用會依案件交屋實際做分算找補
💡 Cindy 的首購小公式：
買方準備金 ＝ 自備款 ＋ 規費/契稅 ＋ 印花稅 ＋ 代書費 ＋ 仲介費 ＋ 貸款費用 ＋ 裝潢搬家、傢俱＋雜項費用
買屋前先把這些費用抓出來，才不會發現「頭期款夠了，但後面費用不夠」。
🔔售屋需支付的成本費用？
無論你是想賣掉小宅換大房，還是單純想資產重組，賣房絕對不是成交價全進口袋。屋主在估算「實拿金額」時，第一步請先問自己：目前房貸還剩多少？以及出售房屋，需繳的所得稅
1️⃣所得稅：出售房屋，所得稅不一定都一樣，要看房子的取得時間、持有年限與個案條件
✍🏻房地合一稅：105 年 1 月 1 日以後取得 的房屋、土地，屬於房地合一稅新制課稅範圍，會依實際成交價格、取得成本、相關費用、土地漲價總數額與持有期間等條件計算所得與稅額。（例如 2 年內高達 45%）。但如果符合自住房地租稅優惠，課稅所得 400 萬元以下是免稅的喔！超過 400 萬元部分按 10% 課徵，但需要符合設籍、持有並居住滿 6 年、交易前 6 年無出租或營業使用等條件。
✍🏻財產交易所得稅：105年1月1日以前取得也就是舊制，如果出售的房屋不屬於房地合一稅新制課稅範圍，則可能適用舊制，也就是依「財產交易所得」併入個人綜合所得稅申報。簡單來說，這類案件通常會以房屋交易所得計算，併入隔年5月綜合所得總額辦理結算申報課稅。
2️⃣土地增值稅： 土地所有權移轉時產生的稅費，有符合自用住宅用地稅率通常為 10%，一般用地則依漲價倍數採累進稅率課徵。
3️⃣代書費、過戶費、貸款塗銷相關費用 ：買賣房一定會請代書幫忙跑流程保平安！如果房子還有房貸，賣屋時需要清償貸款餘額，並辦理抵押權塗銷。
4️⃣履約保證費： 為了保障買賣雙方幾千萬款項的安全，通常會開立履保專戶，費用依房屋買賣總價「萬分之六」，由買賣雙方各付一半
5️⃣仲介費與其他雜支： 包含委託房仲的服務費成交價4%、搬家費、清潔費，以及交屋前可能需要的小修繕費用。
6️⃣交屋前水電瓦斯費：每家仲介公司不同，有些會收一筆代辦費或不協助辦理。
永慶特約代書協助辦理房屋產權過戶時，免費包辦水電瓦斯過戶，費用以「交屋前辦理」結清。
7️⃣交屋前雜項費用：
房屋稅為持有稅，每年5月繳納
地價稅為持有稅，每年11月繳納
管理費如有先預繳⚠️以上費用會依案件交屋實際做分算找補
💡Cindy 小提醒
賣屋前，除了成交價，也要先確認：
✅房屋取得日期
✅當初取得成本
✅目前預估成交金額
✅是否有貸款餘額
✅是否有符合自用住宅相關優惠
✅適用房地合一稅，或舊制財產交易所得稅
⚠️因為取得年限、持有期間與個案條件不同，最後要繳的稅可能差很多。
可以先用這個方向初步估算：
＝成交總價－房貸餘額－土地增值稅－房地合一稅（看屬於新舊制）－仲介服務費－履保費－代書費－塗銷費－其他修繕搬家費
👩🏻💼貼心提醒
本篇內容僅供買賣屋前初步預估使用，實際稅費仍需依個案條件、稅捐機關核定、銀行審核、代書實際作業與最新法令規定為準。
如有實際買屋、賣屋、換屋需求，建議提供房屋資料、持有時間、貸款餘額與預計成交金額，再進一步評估會更準確。
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